【中國房地產】住宅禁售期最長五年 瀋陽樓市政策大轉向
#東方點評#:中國房地產政策及中國經濟政策需要長效機制,不能還在不斷地應付危機模式。否則,今天松、明天緊,老百姓的錢袋受不了,心臟受不了!當然,投機者多數不見好就收,只能埋單!
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據上海證券報8日報道,從「購房零首付」力促去庫存,到限制住宅交易強化調控,僅僅一年半的時間,瀋陽的樓市政策就出現了大反轉。
  
  記者從瀋陽市有關部門了解到,8月4日,瀋陽市政府召開常務會議,原則通過市房產局《關於加強我市房地產市場調控工作的通知(討論稿)》(下稱《通知》)。這意味著,瀋陽樓市將進入調控升級的新階段。今年以來,瀋陽住房銷量及價格一路攀升,且面臨進一步漲價的壓力。瀋陽此次強化樓市調控,很明顯是為了貫徹落實中央有關房地產市場調控的新要求,未雨綢繆,將「炒房者」擠出。
  
  房屋限售+嚴控地價
  
  瀋陽即將出台的樓市調控政策將以「限售」為主。《通知》內容顯示,在瀋陽三環區域及渾南區全域內(不含沈撫新區),市戶籍居民購買家庭唯一商品住房的,不予限售;購買家庭第二套及以上商品住房的,自商品房合同網簽備案之日起滿五年方可上市交易。市戶籍居民購買家庭唯一二手住房的,不予限售;購買家庭第二套及以上二手住房的,自《不動產權證》登記日期起滿兩年方可上市交易。而非該市戶籍居民購買商品住房的,自商品房合同網簽備案之日起滿五年可上市交易;購買二手住房的,自《不動產權證》登記日期起滿兩年可上市交易。
  
  在土地供應方面,瀋陽未來將採取「限房價競地價」、「限地價競房價」、「限地價競配建」、超出溢價率一定比例后競自持面積等方式,防止出現區域性總價、土地或樓面單價創新高等情況,以及嚴防高地價擾亂市場預期,由源頭控制,增加土地供應。2017年,瀋陽住宅用地供應規模將不低於2016年水平,還將選擇人口密集、住房租賃需求較大的區域,出讓規模適宜的住房租賃用地。
  
  同時,將加強對三環區域及渾南區全域內(不含沈撫新區)在售商品住房項目的價格監控指導。對該區域2017年以來商品房合同網簽備案均價漲幅超過10%或單棟樓備案均價超過1萬元/平方米的在售項目中的未售房源,一律實行商品住房價格指導,確保房價回歸今年5月份水平。
  
  從憂庫存到防過熱
  
  一直以來,東北樓市都是庫存積壓的「重災區」,尤其是瀋陽這座東北最具代表性的二線城市。2016年初,瀋陽的商品住宅可售面積消化周期一度達到驚人的24個月,居全國各大城市前列。當時,中央提出樓市去庫存,2016年3月1日瀋陽市政府就發布了促進樓市去庫存的房地產新政22項,其中最引人關注的就是大學生在瀋陽購房「零首付」。對畢業未超過五年的高校、中等職業學校畢業生在瀋陽購買商品房的,給予住房公積金政策支持,公積金連續繳存時限由六個月降為三個月,首付比例則可實行「零首付」。
  
  從鼓勵購房大力去庫存,到限制投資及投機交易加碼調控,僅一年半的時間,瀋陽樓市政策就已大反轉。據記者了解,此次調控新政出台的背景是,今年以來,瀋陽住房銷量和價格均有所上漲。克而瑞房地產研究中心提供的數據顯示,從今年3月份開始,瀋陽樓市成交量出現大幅增長。今年1、2月份,瀋陽商品住宅成交量分別是59萬平方米和80萬平方米,3月則一舉躍升至144萬平方米,4月更是創下今年單月最高成交量,達到185萬平方米。此後各月均保持在150萬平方米以上的高位。更加值得關注的是,今年以來瀋陽商品住房均價一路上漲,從今年1月的7347元/平方米,到7月的8543元/平方米,上漲幅度近20%。從庫存量來看,目前瀋陽的樓市庫存消化周期大概是14個月,較此前已明顯下降。
  
  克而瑞分析師楊科偉解釋,今年以來,經濟發達省份熱點城市嚴格調控,使得東北、西北、西南地區那些有「庫存壓力」的城市在寬鬆的政策環境下,市場成交趨於活躍,價格上升,庫存快速下降,銷售周期普遍從兩年甚至更長降至12個月左右,出現了供求平衡甚至供不應求的局面,房價上漲壓力較大。瀋陽此次強化樓市調控,很明顯是為了未雨綢繆,響應高層「房子是用來住的,不是用來炒的」的定調,在房地產市場調控長效機制完整建立之前,把「炒房」需求擠出市場。

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