#446家房企宣布破產#【房企怎麼辦 買房人又怎麼辦?】余豐慧文章:本輪金融整頓,監管收緊,准入門檻提高,非銀金融機構被打壓取締,我就已經預測提醒過,首當其衝的是房地產企業。一個基本判斷是房地產企業對負債性資金依賴太大了。從公司成立那天起就已經開始整個「空手套白狼」的征程。買地征地依靠的是政府權力,只要搞定政府土地招拍掛就能幾乎是不費吹灰之力拿到土地。過去不到10%的買地首付款,開發商都是銀行貸款。自己不掏一分錢輕鬆搞定土地。然後將土地作為招牌,招搖過市大肆宣揚推介,吸收購房者大量預付款,開發商又拿著購房人預付款開始建設。開發商拿著銀行貸款買地,拿著購房人預付款蓋房,而預付款又是銀行按揭貸款,歸根結底開發商是拿著銀行資金在買地蓋房,這個就是空手套白狼。更有甚者開發商經過幾年曆練后,具備所謂的實力,可以從銀行貸款進行更大規模的擴張,包括囤地、囤房待漲,推高房價。
後來銀行貸款收緊后,互聯網金融、民間高息借貸等非銀行民間金融機構較多,成為開發商另一條融資渠道。這也給開發商融資一條活路,雖然利率高甚至是高利貸,不過這些成本都弄到房價里,開發商是只管賺錢的二道販子,最終都由可憐的房奴買單。
寬鬆的融資環境促使開發商開發房地產的快速瘋狂擴張,開發規模瘋狂擴大。接踵而至的是開發商負債率急劇增長,空手套白狼繼續快速膨脹。在這種情況下,只要兩個前提條件一直存在,開發商就會繼續瘋狂擴張下去,負債就會繼續膨脹下去:一是購房需求繼續擠破頭,炒房暴利愈演愈烈不停息,房價繼續打著滾瘋狂上漲;二是哪怕是互聯網金融融資,還是民間高利貸融資,以及銀行理財、保險通道、信託平台繼續聯手將資金倒騰給房地產繼續演繹下去。然而,天有不測風雲,人有旦夕禍福,想不到大禍竟然降臨到開發商頭上。
另一個「快」來得太快。金融整頓襲來,金融業態整個全面收緊、打壓取締、扼殺金融創新。在銀行房地產貸款基本給開發商斷糧的基礎上,互聯網金融基本全面被徹底封殺,網貸、眾籌平台全部被取締,民間借貸融資高壓打擊,銀行保險信託聯手給房地產輸血渠道被扒塌。房地產融資渠道幾乎全部被封死,存活一線希望也沒有了。同時,從需求來看,投機投資需求被釜底抽薪,失去存活土壤,正常居住性需求也基本一房難求。
這「兩快」決定了將房地產的「一高」即高負債風險全面引爆,資金鏈條徹底斷裂,不倒閉就奇怪了。這段時間我一直在微博里提醒開發商資金鏈條斷裂風險。唯一出路是降價(大幅度降價)促銷,回收流動性,現金為王的時代撲面而來,再次品味去年萬科提出的口號「活下去」的現實意義和含義。
這次446家房企申請法律意義的破產,大多為三四線城市的小房企,大房企也有,不過仍是少數。而當此前傳聞武漢最高樓建設的開發商由於資金缺乏而即將停工,大房企連區區百萬退款都拖幾個月不能支付時,大房企走向困局破產還遠嗎?
風光無限的開發商表面背後有其極其脆弱性一面,就表現在幾乎所有資本資金都壓在變現極差的不動產上,而且是高負債成本壓在上面,開發商能夠自如調動的流動性非常有限。這類企業一旦有風吹草動,就會出現牆倒眾人推效應。資金鏈條瞬間斷裂。這就是重資產企業的軟肋,而不像互聯網高科技這類輕資產企業才是真正的有錢。
在最後給開發商和購房者說兩句話:
開發商儘快降價促銷,現均為王;
購房需求者可以再等等,因為房價下跌的市場預期已經形成,買漲不買跌的傳統歷史心理會起作用,房價繼續下跌還有空間。
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