#地產債量級驚人#【警惕房地產超高負債金融風險】余豐慧文章:房地產金融化表現不僅僅是把房子搞成了投資品和投機品,失去了居住屬性,推高房價后使得百姓買不起房,一房難求。而且更重要的是表現在房地產的征地、建設和銷售等整個環節金融化全面覆蓋。最重要的是房企從購地、安建和銷售等各個環節都金融性負責太高。所謂金融性負債主要是指需要按期還本付息的負債規模太大,佔比太高了。
房地產負債高包括國家、企業以及其他經濟體高負債現象,在經濟順周期情況下也沒有多大問題。只要經濟持續增長,包括房價持續上漲,就會慢慢對沖或者稀釋高負債風險。高負債經濟的最大風險就是宏觀經濟持續走低,將會捅破高負債的泡沫風險。所有超負荷經濟發展做法包括房地產的高負債泡沫風險,最終風險被捅破而爆發金融危機的都是宏觀經濟的下行或者說經濟增加值已經托底不了高負債了。房地產高負債金融風險被引爆直接原因是房價下跌,房子變現后的增加值覆蓋不了高負債本金和利息了。導致開發商資金鏈條斷裂,引爆金融危機。另一個是銀行把貸款放給了無力償還房貸利息和本金的購房者。這個在中國基本不存在,按揭貸款總體把控很嚴。
那麼,中國的房地產負債規模有多大,結構如何呢?首先,看看銀行房地產貸款。央行數據顯示,截至2019年9月末,房地產貸款餘額為43.3萬億元,占各項貸款餘額的28.8%,同比增長了15.6%。其中:個人住房貸款的餘額是29萬億元;房地產開放貸餘額為11.2萬億。
在這些房地產貸款中個貸部分風險不用太擔心,因為商業銀行總體把控較嚴,這麼多年首付款比例一直很高,投機投機炒房基本被擠出。這部分引爆風險的可能性不大。這與美國是不同的。最擔心的還是地產房產開發性這11.2萬億的貸款。
另一個數據顯示,截至2018年底,房企各主要渠道有息負債餘額20.3萬億元。減去11.2萬億銀行貸款,還有9.1萬余元融資是非銀行貸款渠道。而9萬億房地產開發融資大多是高息高成本的。這裏面包括互聯網金融、民間金融包括地下錢莊、各類債券等融資渠道。這些高成本資金不說房價下跌,就是房價滯漲情況下就會導致資金鏈條斷裂,進而引爆風險,包括銀行貸款都難以歸還的。
目前房地產企業也許正在面臨這個困境。房企大部分債務將在2019年至2021年集中到期。為緩解壓力,不少企業紛紛發債輸血。Wind數據顯示,11月18日至22日期間,房企境內發債總額達到96.9億元,環比暴增62%。值得注意的是,眾多房企在發境內債的同時,海外融資渠道同樣開啟。據不完全統計,僅11月,就有19家內房企先後發布美元債,總額約68.63億美元,其中,萬科、旭輝、正榮、佳兆業更是接連發行2隻境外債。
這種拆東牆補西牆的套路最終會玩不下去的。因為大的宏觀經濟趨勢,金融整體環境,房地產市場走勢,房價已經形成的下跌預期,等等,都決定了房地產的日子越賣越難熬了!#房價#

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