【問答:為什麼一線、省會城市房價都在降,有些縣級城市卻還在漲?】@出版人傅興文

首先,長久關注我網友都知道我對樓市的觀點:由於高房價是貨幣泛濫的根源,長期過熱的樓市,過高的房價,將綁架實體經濟,引發金融、甚至經濟危機,阻礙中國經濟可持續的健康發展。

注意到此問題下面有近百個(其中不乏很專業的)答覆了,那我就借用薛宇飛《返鄉青年:一線城市、省會房價都在降,為啥我家小縣城一直漲?》(中新經緯首發)中的部分內容,從另一個角度來回應一下吧。

作為建設中的國家中心城市,鄭州過去數年的房價一路上揚,但最近一兩年有些疲軟,開發商各種打折促銷花樣翻新。國家統計局數據顯示,今年8月,鄭州市新房價格與去年同期相比下降了0.4%,二手住房價格同比下降4.4%。據鄭州市房管局,8月份鄭州商品住宅、二手住宅成交均價分別為12119元/平方米、10602元/平方米。

而在距離鄭州市140餘公裡外的安陽市滑縣,急於買房的馬周(化名)卻發現,這裏的房價已經連續上漲數年,至今沒有降價的趨勢。馬周說:「聽說很多大城市的價格在往下走,我們這種小地方為什麼一直漲?」

馬周今年已經過了30歲,由於父母早年離異、父親又不上心,至今也沒結婚。這幾年,農村逐漸流行到縣城買房,馬周的堂、表姐妹都在結婚的時候買下婚房,這讓他也產生了買房的想法。

馬周在臨近家鄉的一個地級市做木工,有身邊朋友勸他留下來在當地買,但一來當地價格高,二來覺得親戚都在家裡,還是決定回縣城買房。馬周幾年前曾在縣城看過幾套房子,但當時沒有買,當他2020年再次回縣城看房時卻發現,這裏的價格已經比之前高了很多。

郭鑫(化名)是滑縣縣城某樓盤的置業顧問,她向中新經緯介紹,縣城的房地產市場前幾年也不景氣,價格在3000元以上/平方米左右,即使在全國房價漲幅很大的2015年底至2016年上半年,這裏的價格依舊很平靜。到了鄭州、安陽、新鄉等周邊城市價格都起來后,大概於2016年底,縣城的房價有了起色。

「滑縣反應得很慢,別的城市漲了之後,這裏才漲的,漲幅最大的是2017年與2018年,均價有1000元/平方米的漲幅。2019年、2020年的價格漲幅沒有那麼大,但還是一點點地漲。」郭鑫所在樓盤的開發商是河南最大的地產商河南建業,她稱,建業在滑縣的第一個項目,最初的售價為3000多元/平方米,後來不斷上漲,當前在售項目比第一個樓盤的品質有所提高,一期小高層住宅的售價約在5500元/平方米,洋房更貴一些。

這並不是縣城最貴的房子。郭鑫稱,現在縣城的房價多在4500元/平方米-6000元/平方米,一些位置好的洋房住宅售價在6000多元/平方米以上。在當地工作多年、某開發商銷售部經理劉永飛表示,縣城在售樓盤中,從四五千元,到七千八千乃至萬余元的都有,價格差別較大,均價應該在5000元/平方米以上,總體上,這幾年的價格持續在上揚。

在縣城的樓盤轉了一圈后,馬周後悔當初沒有下決心買,現在的首付款和每月還款額都漲了不少。由於置業顧問聲稱要漲價,今年9月初,馬周在匆匆忙忙中買下一套均價約4500元/平方米的剛需樓盤。

考慮到年齡和貸款利息,他選擇貸款20年,每月需還2700元,雖還款不成問題,如果要結婚的話,仍有很大的經濟壓力。他說:「我有些看不懂了,聽說很多大城市的價格在往下走,我們這種小地方為什麼一直漲?」

……

放眼全國,在三四線城市紮根的規模房企不少。從三四線城市起家的碧桂園,如今仍看好這些城市的前景,截至今年上半年,按項目所在地劃分,碧桂園位於一二線城市和位於三四線城市的銷售金額比例為39:61。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示,簡單地通過區分一二線城市與三四線城市,來確定投資策略已經不合時宜,當前更多是要看所處於區域與城市群,如果所在的城市群具備很強的發展動力,圈層內的中小城市依舊會有投資價值。中國的城市化進程並未走完,大量沒有實力在核心城市購房的人群,會選擇進入有發展潛力的中小城市,這部分人群對中小城市的房價形成支撐。

許小樂指出,對於房價上漲這件事,一定要區別看待,不能以漲幅的大與小去評價一座城市房價的健康度。中國眾多縣城房價的上漲,可能是階段性、板塊輪動的效果,至於是否具有長期性,還是要看當地人口流入與居民收入增長等情況。

最後,一圖勝過千言萬語,那就附上二圖……點到為止吧。

再順便打個小廣告,《看懂貨幣的第一本書》和《美國生活經濟學》新鮮出爐,其中對此問題有詳談。

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