#慧眼財經# 【樓市調控再升級是給炒房客史上最嚴驅逐令】
2016年國慶節前後樓市調控突然啟動升級模式,到去年10月20日先後20多個城市包括一線城市出台樓市調控新政。但是,由於一些城市對中央調控房市決心理解不透,個別城市甚至有應付之嫌疑,觀望試探者居多。結果導致進入2017年後,一季度各地樓市又熱起來,房價又漲起來。無奈從2017年4月開始樓市調控在去年國慶節前後的基礎上進入升級收緊模式。但效果如何呢?官媒與民眾感受截然不同。
官媒不斷出現房價下跌的報道,僅從官媒發布的消息看,各地房價平穩或者下跌。從輿論引導來說,官媒抓住局部或一時數據目的在於引導需求對於房價走勢的心理預期,完全可以理解。但是,真實情況是,一線城市房價最多處於平穩不漲態勢,二線以及省會城市房價上漲衝動仍然很大。從武漢、重慶、長沙、貴陽等城市晝夜奮戰排隊購房情況看,需求對於房價繼續上漲的預期並沒有改變而且加劇了。同時,這些地方房價上漲的主要動力在於投機投資性需求,炒房客居多。一部分是從一線城市溢出的一部分炒房客。最為典型的就是重慶市。2017年上半年重慶商品住宅成交面積1258.87萬平方米,排全國第一,同比增長30%;上半年成交均價8735元/平方米,同比增長29%。從下半年開始,成交量持續回落,房價仍保持高位穩定,重慶8月的住宅成交均價為9875元/平方米,環比7月僅微跌0.8%。什麼概念呢?即重慶房價從2016年6月前均價6000多元,一年多時間上漲到將近10000萬元。本地剛性需求絕對沒有這麼大的拉動力量,大部分是全國各地湧向重慶的炒房客。
另一個最典型城市是長沙。據長沙當地媒體和地產研究機構消息,幾次政策收緊,樓市熱度不減,年初時曾出現賣斷貨的現象,如今依然維持著逢開盤必售罄的火爆銷售態勢。因此房價如脫韁的野馬,長沙內六區商品住宅均價從2017年1月的8114元/平方米,攀升至8月的9312元/平方米,8個月間漲幅近15%。
怎麼辦?重病必須下猛葯,而且要對症下藥。房價暴漲的沉痾痼疾癥結又在哪裡呢?非常明顯還是炒房投機投資性需求。把炒房客徹底清除市場或就是對症下藥。手段上採取行政手段與市場手段並舉。
最值得慶幸的是,中央決策層是英明的,沒有被官媒唱讚歌假象迷惑,沒有被其房價下降的片面報道所誤導,而是準確把握樓市房價走勢的真實情況,在即將進入2017年元旦時再次升級樓市調控,徹底打爆炒房客的頭顱。
時隔一年後,2017年國慶之前的這個周末,樓市調控炸響「驚雷」——「史上最嚴」限售政策密集出台。 9月23日,重慶、南昌同一天發布限售政策,獲得房產證后2年限售;西安發布新房調價需要申報的政策;石家莊直接限售5年,之前保定新房限售期長達10年!
從7個城市新出調控政策的條款來看,大多針對新購房再上市作出限售,時間為2年至5年不等。通過延長新購房的限售期,嚴厲控制新購房再上市,精準打擊「短炒」,是炒房客下達的史上最嚴逐客令。
從房貸政策上看,此前,中國央行已經表態,支持北上廣深房貸利率上浮,房貸利率已經突破5%,而且進入上行通道。
面對新一輪「房貸利率上浮+新購房限售期延長」的雙重巨壓,特別是中國樓市調控既是經濟問題又是政治任務的中國最具效率的特色體制模式,樓市未來會走向何方?房價是漲是跌?需要具體分析。
我們相信,7城市在國慶節來臨之際調控再次升級后,很多省會城市沒來得及跟進,不排除更多二線熱點城市加大限售政策。這樣的話,投資投機性特別是炒房客將會被很快擠出市場或者徹底擠出市場。這對於諸如重慶、長沙等炒房客大舉進入的城市,房價會立竿見影下跌。這類城市,居住性需求或不必太捉急買房。
對於投資投機性需求比例不大的城市房價影響則不會太大。比如上海、北京,本身居住性潛在需求就很大,而目前幾輪調控下來,基本把炒房客驅逐「出境」了,這輪調控對其房價影響就不會太大。
對於投資投機性需求基本擠出的城市,平抑房價的唯一辦法是加大土地供給,加快住房開發,加速新房投入市場。

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