【姐姐出錢弟弟出名買房,鬧掰後房歸誰?法院:姐姐提供的微信聊天記錄並未證實雙方存在借名買房的合意,屬贈予】

據南方都市報報道,2008年,已有兩套房的阿梅看中某小區一套房,便以現金方式向前業主支付了定金4.37萬元。因當時弟弟阿榮剛參加工作,且是集體戶口,經與父母、阿榮商量之後認為以弟弟阿榮的名字購買房子,最終由阿榮與前業主簽訂《房地產買賣合同》,約定阿榮以82萬元價格購買房屋。

2010年9月,房產過戶登記至阿榮名下並辦理了抵押登記,但房屋的首付款、稅費及2013年4月前的房貸均由阿梅支付,此後的房貸則由阿榮自行償還。2013年5月初,父母要求將房屋給阿榮,阿梅堅決不同意,僅同意給父母養老居住。此後,父母又建議將房屋給阿榮,並由阿榮實際償還房貸。2020年5月,姐弟雙方矛盾激化,阿梅訴至廣州市白雲區人民法院,請求法院判令阿榮將產權過戶登記至其名下,並協助辦理房產的抵押登記塗銷手續。

阿榮則表示,「雙方之間不存在借名買房的事實,房屋是父母為我購買的,因阿梅熟悉購房流程才委託她辦理購房手續,阿榮是房屋的實際產權人,且房屋已登記在我名下。且阿梅當時對我以及父母負有一些債務,部分款項等於是阿梅的出資來抵償所負的債務。阿梅在沒有證據證明房屋產權登記存在錯誤的情況下,不能主張房屋過戶手續。」

廣州市白雲區人民法院認為,雖然阿梅支付了房屋的首付款、相關稅費,並償還了部分房貸,但阿梅提供的微信聊天記錄並未證實雙方存在借名買房的合意。阿梅與阿榮系姐弟關係,且不足以合理排除案款屬於親屬之間基於個人感情或者親情而資助、贈與或借款的可能性,因此在阿梅未能提供借名買房的書面協議或其他證據證實其主張的情況下,其應依法承擔舉證不能的不利後果。綜上所述,一審法院判決駁回阿梅的全部訴訟請求。宣判后,阿梅沒有提起上訴,判決發生法律效力。

實踐中,由於購房資格限制、逃避債務等原因,借名買房的情形十分常見。《中華人民共和國物權法》第九條規定:「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。」

不動產物權的公示方法是登記,只有經過登記,才能夠發生物權變動的效果,才具有發生物權變動的外部特徵,才能取得不動產物權變動的公信力。因此,借名買房的借名人與出名人之間的借名買房協議,只在其內部產生債權債務關係,而不發生物權變動的效果,不能據此認定借名人是不動產物權的所有權人。借名人可依據債權請求權請求將房屋過戶至自己名下,而非基於物權請求權,兩者有所區別。

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