【重慶等多地要求#3個月以上租金納入監管賬戶#,長租公寓還有未來嗎?】

為規範住房租賃市場秩序,成都、西安、重慶等城市先後發文,要求建立唯一的住房租賃資金監管賬戶。11月16日記者獲悉,重慶發布通知,要求住房租賃企業應在主城中心城區範圍內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管賬戶。開設的賬戶不得支取現金,不得歸集其他性質的資金,而承租人支付超3個月的租金將納入監管賬戶。

近段時間,全國各地長租公寓暴雷事件頻出:杭州友客、巢客,上海嵐越,廣州城璞相繼被曝公司資金斷裂后破產跑路,租客已交的房租預付款不見,房東被欠大批付款。即便是已經跑到行業頭部位置的玩家,一直以來也風波不斷:此前,自如曾陷入甲醛房風波;近日,眾多蛋殼公寓租客遭遇被換鎖,警方稱政府已介入......

長租公寓模式遭遇的最大質疑之一在於其並不擁有物業產權(傳統地產商玩家除外)。長租公寓模式得以運轉的前提是租得物業,也就是拿房,進而通過出租物業獲得營收和利潤。因此,物業使用權的穩定性,如租期、出租價格等,就取決於長租公寓運營方與「大房東」的關係穩固性,其中暗藏的風險在於物業持有者收回物業,或者重新談判出租價格都會增加長租公寓運營商的成本。正因如此,長租公寓是一個重資本的行業。每一套房子收進來,在沒有產生一分錢收益的前提下要投入幾萬塊去裝修改造,這部分投入要靠後續的租金差價一年多甚至兩年的時間才能回收。

具體來說,長租公寓平台在受到租戶的租金之前,需要給業主支付房費,然後還要承擔裝修成本、材料、運營費用如品牌宣傳,服務費用如傢具維修,以及人工等各項費用。正因如此,一些頭部平台資產負債率居高不下,經營風險大。

由於需要大量資本投入,如何撬動槓桿,便成為長租公寓發展過程中非常難又非常重要的一環,「租金貸」的出現和普及是長租公寓發展歷程中非常重要的節點。2015年前後,伴隨互聯網金融的快速發展,「租金貸」出現並逐漸在長租公寓領域普及開來。「租金貸」的基本模式是,金融平台依據平台和租客簽訂的合同,一次性將租客合同期內的所有租金支付給公寓方,租客按月或者按季度把租金支付給金融平台還款。

在這個過程中,長租公寓方一方面提前拿到了租客合同期內的所有房租,另一方面又仍然按月給房東結款。這中間由於時間差出現的資金沉澱可以幫助平台擴大規模的同時快速回籠資金。「租金貸」為長租公寓平台提供了新的融資渠道,許多平台藉助「租金貸」這個金融槓桿,進一步實現規模的快速擴張。

但是這種模式存在很大的風險。長租公寓通過租金貸獲得的資金實際上是長租公寓在未來需要支付給房東的租金。所以當公寓將這筆錢用作市場擴張時,公寓就必須保證新開發房源的入住率。一旦市場出現波動,例如擴張不順利,入住率不及預期、或者突然有大量租客退房等情況出現,長租公寓就會面臨資金鏈斷裂的風險。

再加上此前資金缺乏監管,長租公寓為了追求更高投資回報率,將資金投入到其他高風險項目或資本市場,進一步增加了資金虧損的風險。近兩年頻發的長租公寓暴雷事件主要就源於租金貸使用下的「高收低租」。http://t.cn/A6G0KGQP

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